יושב עם זוג מקסים מראש העין, אשר חייבים להשיג 500 אלף שקלים כדי לסגור הלוואות וחובות. הבנקים סירבו להם בינתיים ואני חייב להשיג להם משכנתא ויהי מה. אז בואו נדבר על מה שקורה כאן.
תיאור מצב:
הזוג שלנו הם בני 45 בערך, עם עבודות מסודרות. בגלל כל מיני בעיות בעבר הם עדיין ללא נכס משל עצמם ובגלל אותו הדבר בעבר, הם צברו הלוואות בשווי 500 אלף שקלים. הם כבר היו על סף ייאוש ואז אמא של האישה הציעה שהיא תשעבד את הדירה כדי שהם ייקחו את הכסף לסגור את החובות.
הסבר והבהרה קצרה?
אני נתקל הרבה פעמים באנשים שאומרים: אני מוכן שישעבדו את הבית שלי ( הכוונה לילדים) ויקחו כסף, אבל שהם ישלמו את ההחזרים של המשכנתא. אז כאן אני חייב לקטוע את זה מיידית. הדברים האלו לא באמת עובדים ככה.
אין דרך לשעבד בית של ההורים בלי שההורים יהיו בתוך המשכנתא וישלמו חלק מתשלומי המשכנתא. יש שני מצבים אפשריים של שיעבוד בית הורים לטובת סגירת חובות הילדים.
האופציה הראשונה היא שהילדים יהיו על תקן לווים ראשיים במשכנתא ואז ההורים או ההורה יהיו על תקן לווה משני וממשכן את הבית שלו. בכל מקרה ההורים צריכים להיות חלק מהתשלום החודשי, אבל בחלק מאוד קטן. האופציה הזו היא מעולה בשבילנו, אבל בדרך כלל הבנקים לא מאשרים את האופציה הזו כאשר המשכנתא היא לצורך סגירת הלוואות, זה למעשה מקרה קלאסי של סירוב משכנתא בבנק..
הסיבה שהם לא אוהבים את האופציה הזו, היא שאם חלילה לא משלמים את המשכנתא בזמן, הבנק לא יכול לדרוש את מכירת הבית בבית המשפט – שופט עלול להגיד. למה נתתם לילדים לשעבד בית של ההורים?
האופציה השנייה היא שההורים יהיו הלווים הראשיים, הילדים יהיו ערבים. בכל מקרה כולם משתתפים בתשלום החודשי. ההבדל הוא שאם הילדים הם ערבים- ניתן להתחשב רק בחצי מההכנסה שלהם, דבר שמפריע מאוד, כאשר צריכים סכום גדול של כסף. למה זה ככה? כי ההנחיה בבנקים היא שרק קרבה ראשונה יכולים להיות ערבים.
ואז נוצר מצב שרק הבן או הבת יכולים להיות חלק מהמשכנתא, והבן זוג השני לא יוכל להיות כי הוא לא קרבה ראשונה.
אם לא הבנתם כל כך את ההסבר, זה לא באמת משנה. מה שחשוב לזכור הוא שאין דבר כזה לשעבד את הבית של ההורים. זה יחד עם ההורים. דבר שני שחשוב להבין הוא שהבנקים מאוד לא רוצים לשעבד בתים של אנשים בגיל מתקדם. יש כאן בעיה משפטית שמיותר להיכנס אליה.
אז מה ההיסטוריה של הזוג שלנו?
הזוג שלנו עבר איזה זעזוע לפני כמה שנים. היה להם בית מרשים בכפר סבא ואז הבעל קיבל הצעה מאחד החברים להשקיע בפתיחה של איזה עסק, הם השקיעו הרבה כסף אבל זה לא הצליח. הם הסתבכו מאוד ונכנסו לחובות. הם מכרו את הבית שלהם, שילמו את החובות ויצאו בנזק אדיר מהסיפור הזה.
השנים האחרונות הם מתחילים להתאושש אבל הנזק כבר נעשה, הסדרי חובות מול הבנקים סגרו להם את האופציה לעבוד מול חלק מהבנקים. כבר אמרנו בעבר הרבה פעמים שבנקים שהיו מולם חובות, הסדרי חוב או עיקולים- זה בנק שלעולם לא ייתן משכנתא או בכלל.
בת כמה האימא?
שיקול נוסף במשכנתאות האלו הוא בני כמה ההורים. במקרה הזה מדובר רק באימא. האימא במקרה שלנו היא בת 70 בערך. אם עכשיו אתם שואלים למה זה משנה? אז התשובה היא מאוד פשוטה: הורים צעירים, נניח בסביבות גיל ה60 זה נחשב סביר לחלוטין. למה סביר.? הבנקים אצלם בראש חושבים כבר קדימה, מה יהיה בבית משפט אם הדברים יגיעו לזה שצריכים למכור את הבית.
אם הם יבואו לשופט ויסבירו לו שהאישה הייתה בת 60 כאשר קיבלה החלטה לשעבד את הבית לטובת הילדים, זה יהיה סביר בעיני השופט. לעומת זאת אם מסבירים לאותו שופט שהבנק אישר לאישה בת 80 לשעבד את הבית שלה לטובת הילדים, זה עלול להישמע לא סביר בעיני השופט והוא לא יאשר להוציא אותה מהבית.
מה קורה במקרה שלנו?
במקרה שלנו האישה היא בערך בת 70 שזה עוד איך שהוא סביר, גם אם יש לה הכנסות- זה כבר ללא יחשב בעיני הבנקים. היא נחשבת לצורך המקרה בתור הכנסה אפס בגלל גילה המתקדם. האישה מרוויחה בערך 9000 שקל בחודש בתור מנהלת אירועים והבעל מרוויח בערך 14 אלף בתור אחרי שינוע בחברת רכבים.
אז מה אני עושה מכאן?
בואו נחזור לרגע אחורה. אם אני אצליח להשיג משכנתא שהיא במבנה של ילדים הם הלווים הראשיים והאימא היא רק לווה משנית, זה אומר שאנחנו יכולים להציג הכנסות של שני בני הזוג יחד ואפילו הכנסות של האימא שהיא פחות משמעותית. במקרה הזה ההכנסה שלנו תהיה 21 אלף שקלים ואין לנו שום בעיה לקחת 500 אלף שקלים לסגירת חובות.
אם אני לא מצליח ואנחנו נאלצים לקחת משכנתא שבה האימא היא הלווה הראשית והילדים הם ערבים, זה אומר שסופרים הכנסות של האימא שזה כמעט לא נחשב בגלל גילה. אבל הבעיה הגדולה שאנחנו יכולים לצרף רק את הכנסות הילדה שלה ללא בן הזוג. בנוסף כבר אמרנו שהכנסות של ערבים, סופרים רק חצי. במקרה הזה כל ההכנסות שיש לנו זה הכנסות האימא שלא נחשבות ממש וחצי מהכנסות הילדה שזה בערך חצי של 9000. כלומר 4500 שקל בחודש שלא יספיק לנו למשכנתא של 500 אלף שקלים בחודש.
אז ממשיכים:
אני מתחיל את שלב הגישושים מול הבנקים שהם רלוונטיים בשבילי במקרה הזה. גם ככה אין הרבה כאלו אבל במקרה שלנו יש לנו שני בנקים שרופים שכבר לא ניתן לגשת אליהם. השאיפה שלי היא לקבל משכנתא עם המבנה הראשון שדיברנו עליו כדי שנוכל להיעזר במשכורות המלאות של הזוג הצעיר.
בבנק הראשון אני תופס את מנהל הסניף שלאו דווקא קשור למשכנתאות, אבל כמובן שהוא יכול להעביר המלצה חמה לאשר את המשכנתא. אני מתחיל להפעיל לחץ על המנהל, על הבנקאים ועל מנהל האזור שאחראי על אישורי משכנתאות.
האמת היא שעל הבנק הזה אני פחות סומך, יותר מכוון לבנק אאחר. אני קובע פגישה מול מנהל האשראי ומציג את המקרה. אני מתחיל עם הדברים הטובים: עד כמה הזוג מרוויח יפה, זה שהם כבר הרבה שנים מתנהל סופר תקין, זה שהתשלום החודשי יוצא מאוד נמוך מתוך ההכנסות שלהם. לאחר מכן מגיע לאימא המבוגרת ולמבנה שאני מבקש למשכנתא הזו.
בבנק הזה מתלהבים טיפה יותר ואני רואה בסיס לגיטימי ללחוץ. כשאני אומר ללחוץ, אני מדבר על לחץ מאסיבי משמעותי, לאחר שבוע של לחצים, אני יכול להגיד שהם מאשרים את המשכנתא ואנחנו יכולים להתקדם.
מרטין בוקסדורף- 0508116397 או maratbok@gmail.com