מה הוא תפקידו של עורך דין מקרקעין?

תפקידו של עורך דין נדל”ן בעסקת מקרקעין

להבדיל אלפי הבדלות משפע של עסקאות מקבילות, עסקת מקרקעין ‘מתהדרת’ בהוצאה של מאות אלפי אם לא מיליוני שקלים. הוסיפו לכך את המורכבות המשפטית הרבה שעופפת את התחום, כדי להבין את מידת הצורך במעורבותה של עין מקצועית בוחנת, אשר תסקור את העסקה על כל כיווניה השונים.

שכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין היא איננה חובה, זאת למעט מעורבותו בחתימה הסופית על חוזה המכר. ועם זאת, ההמלצה הגורפת היא אכן להשתמש בשירותים משפטיים מסוג זה מתחילת העסקה ועד לסיומה, ולהלן מספר דוגמאות שיסבירו מדוע.

בחינתו הראשונית של הנכס

בעת קניית דירה יד שנייה, חשוב שנבין היטב מהו הנכס הנדל”ני העומד לפנינו. בדיקת הנכס על-ידי עורך דין נדל”ן מתחילה קודם כל בסקירתו של נסח הטאבו.

מדובר איפוא במסמך רשמי שמספק מגוון רחב של פרטים חשובים ומהותיים אודות נכס הנדל”ן.

במקרה הזה איננו מסתמכים על טוב לבו של בעליו הנוכחיים של הנכס, ודרך נסח הטאבו אנו יכולים לדעת מי הם הבעלים החוקיים של הנכס, האם ישנם שעבודים או עיקולים על הנכס, מה הוא גודלו, האם ישנן חריגות בנייה, חנייה ועוד.

כל פרט שאיננו תואם את הנגלה לעין או שעלול לשים את הרוכשים בסיכון מסוים, הרי שיידון על-ידי עורך דינם וייפתר או בטיפול מידי או במסגרת חוזה המכר שייחתם לביצוע העסקה.

תחזית מס מקרקעין

היבט נוסף וחשוב לא פחות הוא נושא תחזית המיסוי הצפויה לרוכשים או המוכרים. במקרה של קניית דירה הרי שישנו מס רכישה, מס אשר מוטל על הרוכשים נכס מקרקעין, וזאת לאור העובדה שהמחוקק רואה בקניית נכס כהשקעה.

למוכרי הדירות ישנם כמה מיסים להם הם נדרשים: מס שבח המוטל על ההפרש החיובי שבין ערך הדירה הנוכחי לבין ערך הדירה ההיסטורי. לאור העלייה במחירי הנדל”ן, הרי שלרוב יהיה מדובר ברווח ניכר.

כמו כן, ישנו היטל השבחה המשולם לוועדת התכנון העירונית, וזאת לאור פיתוחים סביבתיים או פיתוח הנכס עצמו דוגמת הוספת מרפסת.

מטרתו של עורך דין מכירת דירה או קניית דירה, היא לספק ללקוחותיו את תחזית המס המדויקת, וזאת כדי שידעו במדויק את הסכום שאיתו יישארו או שאותו יצטרכו להוציא במסגרת הרכש.

בדיקת וניסוח חוזה המכר

חוזה קניית דירה או חוזה מכירת דירה, תלוי את מי שואלים.

במסגרת עסקת המקרקעין, על עורך הדין מטעם שני הצדדים, לבחון בקפידה את חוזה המכר ולנסחו באופן המתאים לתנאים בשטח. כל פרט ולו הקטן ביותר, צריך לקבל מקום בחוזה המכר ושלא להותיר שטחים אפורים ולא פתורים.

כל פספוס ולו הקטן ביותר, הוא פתח להתכתשות משפטית ארוכה או למפח נפש עבור אחד מן הצדדים בעסקה.